Der geplante Verkauf der Immobilie erfolgt nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, sondern stellt eine Verfügung über Privatvermögen dar, sofern die vom Steuerpflichtigen im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Transaktion unternommenen Handlungen – einschließlich der Erteilung bestimmter Vollmachten an den Käufer – nicht den Schluss zulassen, dass eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird.
Ausgangslage des Mandanten
Unser Mandant plante den Verkauf eines Grundstücks in Breslau. Obwohl er bereits über eine individuelle Auslegungsentscheidung verfügte, die bestätigte, dass die geplante Transaktion der Mehrwertsteuer unterliegen würde, wollte er Gewissheit darüber erlangen, ob der Verkauf nicht gleichzeitig im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne der Einkommensteuer für natürliche Personen angesehen würde. Die Klärung dieser Frage war von entscheidender Bedeutung für die Feststellung, ob die aus dem Verkauf erzielten Einnahmen der Einkommensteuer unterliegen würden.
Die Fragestellung
Die Aufgabe von DMS TAX bestand darin, einen Antrag auf eine individuelle Auslegung an den Leiter der Nationalen Steuerauskunft zu erstellen, in dem bestätigt wird, dass der geplante Verkauf der Immobilie durch den Kunden nicht der Einkommensteuer unterliegt.
Unser Vorgehen
Im Namen des Mandanten haben wir einen Antrag auf Erteilung einer individuellen Auslegung gestellt. Wir haben dargelegt, dass der geplante Verkauf der Immobilie eine übliche Verwaltung des Privatvermögens darstellt und keine gewerbliche Tätigkeit im Bereich des professionellen Immobilienhandels ist. Wir haben betont, dass die Immobilie in das Privatvermögen des Mandanten erworben wurde, weder im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit genutzt noch im Anlagevermögen erfasst wurde. Der Mandant betreibt keine gewerbliche Tätigkeit im Bereich des Immobilienhandels, und der geplante Verkauf wird einmaliger Natur sein und nicht Bestandteil einer organisierten gewerblichen Tätigkeit darstellen.
Ein wesentlicher Bestandteil der Argumentation war der Nachweis, dass auch die im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Transaktion durchgeführten Handlungen nicht dazu führen werden, dass der Verkauf als im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit getätigt angesehen wird. In der Auslegungspraxis weisen die Steuerbehörden nämlich häufig darauf hin, dass die Erteilung bestimmter Vollmachten oder Befugnisse an den Käufer als Umstand gewertet werden kann, der darauf hindeutet, dass Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Immobilie und zur Erhöhung ihres Wertes ergriffen werden, und somit ein Argument dafür, die Transaktion als im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit getätigt einzustufen.
Im Fall des Mandanten lagen solche Umstände vor – der Mandant erteilte dem vom Käufer benannten Rechtsanwalt eine Vollmacht zur Einsichtnahme in die für die Immobilie geführten Grundbücher. Darüber hinaus gewährte der Mandant dem Käufer das Recht, über das Grundstück für Bauzwecke zu verfügen, um ihm die Prüfung der rechtlichen und tatsächlichen Situation der Immobilie zu ermöglichen. Auf dieser Grundlage konnte der Käufer bestimmte Anträge stellen und Anfragen an die zuständigen Stellen richten.
Wir haben jedoch nachgewiesen, dass die durchgeführten Maßnahmen nicht dazu dienen, die Attraktivität der Immobilie zu steigern, ihren Wert zu erhöhen oder sie in einer für den professionellen Immobilienhandel typischen Weise für den Verkauf vorzubereiten. Ihr Ziel besteht ausschließlich darin, dem Käufer die Überprüfung der Immobilie vor Abschluss der Transaktion zu ermöglichen.
Bestätigung der Argumentation von DMS TAX durch den Direktor des KIS – vorteilhafte individuelle Auslegung
Der Direktor des KIS schloss sich unserer Auffassung voll und ganz an. Er bestätigte, dass der geplante Verkauf der Immobilie nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolge, sondern eine Verfügung über Privatvermögen darstelle. Die Behörde akzeptierte unsere Argumentation und erkannte an, dass die vom Kunden im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Transaktion unternommenen Schritte, einschließlich der Erteilung bestimmter Vollmachten an den Käufer, nicht als Anhaltspunkt für die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit gelten.
Gleichzeitig bestätigte der Direktor des KIS, dass der aus dem geplanten Verkauf erzielte Erlös aufgrund des Ablaufs der fünfjährigen Frist seit dem Erwerb der Immobilie nicht der Einkommensteuer für natürliche Personen unterliegen wird.
Was das bedeutet
Dank der erlangten Auslegung sicherte der Kunde seine Steuerabrechnungen ab und erhielt die Bestätigung, dass er nicht verpflichtet ist, sogar 32 % Einkommensteuer auf den millionenschweren Verkauf der Immobilie zu entrichten.